1月27日，广州市人民政府办公厅印发了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中优化调整限购措施部分引发了广泛的关注和讨论，给2024年的地产行业带来了第一个“好消息”。

　　那么，广州政策放松能有多大的效果？北京、上海和深圳是否会跟进，继续扩大需求端政策放松力度？

　　在2023年9月20日大幅缩小限购区域的基础上，广州此次的限购放松主要是两点：

　　②放宽限购套数：120平米以上住房不计入住房套数计算；出租或者挂牌自有住房能相应核减住房套数。

　　这意味着，目前广州的限购措施是：首先，仅越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙限购；其次，在上述限购区域内，120平米以上住房不限购且不计入套数计算，对于其他户型，也能够通过出租和挂牌现有住房一定程度突破购房套数的限制。

　　叠加此次放松，广州的限购措施可谓是2010年实施限购以来的最为宽松的，目前仅剩非户籍在限购区域内购买120平米以下住房这一项较大的限制。

　　不过，套数核减后，银行信贷和交易税费是否也能按照相应套数计算，目前还要等具体细则出台。

　　一是力度确实大。此轮下行周期中，核心城市的核心区域以及高端改善市场的韧性有目共睹，此次放宽就是针对核心区域的改善性需求释放，效果料将比较明显；

　　二是政策超预期，不论是出台的时间点还是力度，都超出了市场的预期，并进一步引发了市场对其他一线城市政策放宽的期待。

　　但是，这个政策真的能够激活广州市场吗？或者说一线城市政策完全打开就能够激活城市市场吗？恐怕很难，因为我们都知道，市场下行的根本原因不在政策的限制，在宏观经济和居民预期。此前四个一线城市大幅降低首付比例和房贷利率，我们看到，政策的效果同样也是脉冲式的。

　　总而言之，在住建部表态给予城市充分的调控自主权后，一线城市继续放宽行政限制肯定是应该欢迎的，毕竟在大环境无法快速调整的背景下，其是当仁不让提振市场的举措。但是也要始终清醒，需求端政策再也不是“灵丹妙药”，能“药到病除”，市场的企稳绝非一蹴而就。

　　基于这一逻辑，亿翰智库始终认为，对于核心城市来说，保留一些核心政策工具或许更有助于预期稳定。因此，即便接下One体育来北京、上海和深圳或许还会有所打开，调整可能将限于城郊、特定需求（人才、高端市场）等，且政策效果依旧是脉冲式的。

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